होम लोन 15 साल या 20 साल? EMI और कुल ब्याज की पूरी तुलना
लंबी अवधि से EMI कम होती है, लेकिन बैंक को चुकाया जाने वाला ब्याज कई गुना बढ़ जाता है। आंकड़ों से समझिए सही अवधि कैसे चुनें।
मुख्य बातें
- ₹40 लाख के लोन पर 8.5% ब्याज पर 20 साल में लगभग ₹43.3 लाख और 30 साल में ₹70.7 लाख ब्याज लगता है।
- हर साल सिर्फ़ एक अतिरिक्त EMI देने से 20 साल का लोन लगभग 16 साल 9 महीने में ख़त्म हो सकता है।
- ब्याज दर 1% बढ़ने पर बैंक अक्सर EMI की जगह अवधि बढ़ा देते हैं, इसलिए अपना स्टेटमेंट नियमित देखें।
EMI कैसे तय होती है
होम लोन की हर EMI में दो हिस्से होते हैं: उस महीने का ब्याज और बाकी रकम जो मूलधन घटाती है। EMI इस तरह तय की जाती है कि अवधि के अंत में बकाया शून्य हो जाए।
EMI = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
P लोन राशि, r मासिक ब्याज दर (सालाना दर ÷ 12 ÷ 100) और n किस्तों की संख्या।
तुलना के लिए यहां हर उदाहरण में एक ही लोन लिया गया है: ₹40 लाख, 8.5% सालाना ब्याज पर।
अवधि के हिसाब से EMI और कुल ब्याज
| अवधि | मासिक EMI | कुल ब्याज |
|---|---|---|
| 10 साल | ₹49,594 | ₹19.51 लाख |
| 15 साल | ₹39,390 | ₹30.90 लाख |
| 20 साल | ₹34,713 | ₹43.31 लाख |
| 25 साल | ₹32,209 | ₹56.63 लाख |
| 30 साल | ₹30,757 | ₹70.72 लाख |
15 से 20 साल करने पर EMI ₹4,677 कम होती है, लेकिन ब्याज लगभग ₹12.4 लाख बढ़ जाता है। 20 से 30 साल करने पर EMI सिर्फ़ ₹3,956 घटती है, पर ब्याज ₹27 लाख से ज़्यादा बढ़ता है।
- कुल ब्याज
आंकड़े देखें
| अवधि | कुल ब्याज |
|---|---|
| 10 साल | ₹19,51,313 |
| 15 साल | ₹30,90,125 |
| 20 साल | ₹43,31,103 |
| 25 साल | ₹56,62,725 |
| 30 साल | ₹70,72,354 |
लंबा लोन इतना महंगा क्यों पड़ता है
ब्याज हमेशा बकाया रकम पर लगता है। लंबी अवधि में शुरुआती EMI का ज़्यादातर हिस्सा ब्याज में चला जाता है। 20 साल के लोन के पहले महीने में ₹34,713 की EMI में से लगभग ₹28,333 ब्याज है और सिर्फ़ ₹6,380 मूलधन घटाते हैं। नीचे का चार्ट दिखाता है कि अलग-अलग अवधि में बकाया कितनी तेज़ी से घटता है।
- 30 साल का लोन
- 20 साल का लोन
- 15 साल का लोन
आंकड़े देखें
| वर्ष | 30 साल का लोन | 20 साल का लोन | 15 साल का लोन |
|---|---|---|---|
| 0 | ₹40,00,000 | ₹40,00,000 | ₹40,00,000 |
| 5 | ₹38,19,611 | ₹35,25,087 | ₹31,76,946 |
| 10 | ₹35,44,102 | ₹27,99,753 | ₹19,19,895 |
| 15 | ₹31,23,317 | ₹16,91,949 | ₹0 |
| 20 | ₹24,80,652 | ₹0 | ₹0 |
| 25 | ₹14,99,110 | ₹0 | ₹0 |
| 30 | ₹0 | ₹0 | ₹0 |
20 साल के लोन में 5 साल बाद भी लगभग ₹35.25 लाख और 10 साल बाद लगभग ₹28 लाख बकाया रहते हैं। यानी आधी अवधि बीतने पर भी 70% लोन बाकी है। अगर आप बीच में घर बेचने या लोन ट्रांसफ़र करने की सोच रहे हैं, तो यह बात ज़रूर ध्यान रखें।
प्री-पेमेंट: सबसे आसान बचत
अगर आप 20 साल के लोन पर हर साल बोनस से सिर्फ़ एक अतिरिक्त EMI (₹34,713) जमा करते हैं, तो लोन लगभग 201 महीनों यानी 16 साल 9 महीने में ख़त्म हो सकता है। कुल ब्याज ₹43.3 लाख से घटकर लगभग ₹35.1 लाख रह जाता है, यानी करीब ₹8.2 लाख की बचत। RBI के निर्देशों के अनुसार व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के फ़्लोटिंग रेट होम लोन पर प्री-पेमेंट या फ़ोरक्लोज़र चार्ज आम तौर पर नहीं लिया जाता। फिर भी अपने बैंक से लिखित पुष्टि लें।
ब्याज दर बढ़ने पर क्या होता है
ज़्यादातर होम लोन रेपो रेट से जुड़े फ़्लोटिंग रेट पर होते हैं। अगर दर 8.5% से 9.5% हो जाए, तो ₹40 लाख के 20 साल के लोन की EMI ₹34,713 से बढ़कर लगभग ₹37,285 हो सकती है। कई बैंक EMI वही रखकर अवधि बढ़ा देते हैं। इस उदाहरण में अवधि 240 महीने से बढ़कर लगभग 309 महीने हो जाएगी, यानी लगभग पौने छह साल ज़्यादा। साल में कम से कम एक बार लोन स्टेटमेंट देखें और ज़रूरत हो तो EMI बढ़वाएं।
होम लोन लेने से पहले ये ख़र्च भी जोड़ें
ज़्यादातर बैंक प्रॉपर्टी की कीमत का 75 से 90% तक ही लोन देते हैं, बाकी डाउन पेमेंट आपको करना होता है। इसके अलावा स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन, जो राज्य के हिसाब से अलग होते हैं, प्रोसेसिंग फ़ीस, लीगल और वैल्यूएशन चार्ज, और होम लोन इंश्योरेंस का ख़र्च भी आता है। इन सबके लिए अलग से बचत रखें, ताकि डाउन पेमेंट के लिए किसी और महंगे लोन की ज़रूरत न पड़े।
कौन-सी अवधि आपके लिए सही है
- छोटी अवधि चुनें अगर EMI आपकी मासिक आय के 30 से 40% से कम रहती है और आपात फ़ंड भी तैयार है।
- लंबी अवधि चुनें अगर आय अभी कम है पर बढ़ने की उम्मीद है, और फिर हर साल प्री-पेमेंट करें।
- उम्र का ध्यान रखें: बैंक आम तौर पर रिटायरमेंट से पहले लोन ख़त्म करना चाहते हैं।
टैक्स छूट
पुरानी टैक्स व्यवस्था में मूलधन पर धारा 80C के तहत ₹1.5 लाख तक और ख़ुद रहने वाले घर के ब्याज पर धारा 24(b) के तहत ₹2 लाख तक छूट मिल सकती है। नई व्यवस्था में ये छूटें ज़्यादातर उपलब्ध नहीं हैं।
होम लोन EMI कैलकुलेटर में अपनी राशि, दर और अवधि डालकर सालाना तालिका देखें। यह लेख सामान्य जानकारी है; अंतिम फ़ैसले से पहले बैंक से आधिकारिक ऑफ़र लें।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
होम लोन के लिए सबसे अच्छी अवधि कितनी है?
जिस अवधि की EMI आप आराम से चुका सकें, उनमें सबसे छोटी। कई लोग 20 साल लेकर हर साल प्री-पेमेंट करते हैं।
₹40 लाख के होम लोन की EMI कितनी होगी?
8.5% पर 20 साल के लिए लगभग ₹34,713 और 15 साल के लिए लगभग ₹39,390।
क्या प्री-पेमेंट पर चार्ज लगता है?
व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के फ़्लोटिंग रेट होम लोन पर आम तौर पर नहीं। फ़िक्स्ड रेट लोन पर लग सकता है।
ब्याज दर बढ़ने पर EMI बढ़ेगी या अवधि?
यह बैंक की नीति पर निर्भर है। आप बैंक से EMI बढ़ाने का विकल्प मांग सकते हैं ताकि अवधि न बढ़े।
EMI आय का कितना प्रतिशत होनी चाहिए?
आम सलाह है कि सभी EMI मिलाकर मासिक आय के 40% से ज़्यादा न हों।