Crédit immobilier sur 20 ou 25 ans : quelle durée choisir ?
Allonger la durée allège la mensualité, mais alourdit nettement le coût du crédit. Les chiffres ci-dessous vous aident à trancher.
L'essentiel
- Pour 270 000 € à 3,3 %, le coût des intérêts atteint environ 126 900 € sur 25 ans contre 99 200 € sur 20 ans.
- Passer de 25 à 20 ans augmente la mensualité d'environ 215 € et fait économiser près de 27 700 €.
- Les banques doivent en principe limiter l'endettement à 35 % des revenus et la durée à 25 ans.
Le calcul de la mensualité
La plupart des prêts immobiliers sont amortissables à mensualités constantes. Chaque mois, vous payez les intérêts dus sur le capital restant, et le reste de la mensualité rembourse le capital.
M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre de mensualités.
Pour comparer, nous prenons le même emprunt dans tous les exemples : 270 000 € à taux fixe de 3,3 %, soit un achat de 300 000 € avec 10 % d'apport.
Mensualités et coût selon la durée
| Durée | Mensualité hors assurance | Coût des intérêts |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 903,77 € | 72 679 € |
| 20 ans | 1 538,29 € | 99 188 € |
| 25 ans | 1 322,90 € | 126 869 € |
- Coût des intérêts
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| Durée | Coût des intérêts |
|---|---|
| 15 ans | 72 679 € |
| 20 ans | 99 188 € |
| 25 ans | 126 869 € |
Chaque tranche de cinq ans supplémentaires ajoute plus de 26 000 € d'intérêts. La mensualité, elle, baisse de moins en moins : de 20 à 25 ans, elle ne recule que d'environ 215 €.
Pourquoi une longue durée coûte si cher
Les intérêts portent sur le capital restant dû. Le premier mois d'un prêt sur 25 ans, 742,50 € de la mensualité partent en intérêts et seulement 580,40 € remboursent le capital. Le capital diminue donc lentement au début.
- Prêt sur 25 ans
- Prêt sur 20 ans
- Prêt sur 15 ans
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| Année | Prêt sur 25 ans | Prêt sur 20 ans | Prêt sur 15 ans |
|---|---|---|---|
| 0 | 270 000 € | 270 000 € | 270 000 € |
| 5 | 232 195 € | 218 165 € | 194 358 € |
| 10 | 187 618 € | 157 045 € | 105 167 € |
| 15 | 135 056 € | 84 977 € | 0 € |
| 20 | 73 079 € | 0 € | 0 € |
| 25 | 0 € | 0 € | 0 € |
Après 10 ans, l'emprunteur sur 25 ans doit encore environ 187 600 €, soit près de 70 % de la somme empruntée. Sur 20 ans, il reste environ 157 000 € et sur 15 ans environ 105 200 €. Ce point est décisif si vous envisagez de revendre ou de renégocier.
Les règles du HCSF
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont juridiquement contraignantes pour les banques : taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise, et durée maximale de 25 ans, pouvant aller jusqu'à 27 ans pour certains achats dans le neuf avec un différé. Une petite part des dossiers peut déroger à ces critères, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
Exemple : avec une mensualité de 1 322,90 € et une assurance de 50 € par mois, il faut percevoir au moins environ 3 920 € nets par mois pour rester sous les 35 %.
Et si les taux bougent ?
Avec un taux fixe, votre mensualité ne change pas. Mais au moment de la signature, quelques dixièmes font une vraie différence : à 3,8 % au lieu de 3,3 %, la mensualité sur 25 ans passe à environ 1 395,50 €, soit 72 € de plus par mois et plus de 21 000 € sur la durée. Comparer plusieurs banques ou passer par un courtier peut donc être rentable.
L'assurance emprunteur
L'assurance représente une part importante du coût total, surtout sur les longues durées. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais, à garanties équivalentes. Comparez les offres en coût total et pas seulement en taux. Un écart de quelques dixièmes sur l'assurance peut représenter plusieurs milliers d'euros sur 25 ans.
Remboursement anticipé
Rembourser une partie du prêt au début fait économiser le plus d'intérêts. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi à six mois d'intérêts sur la somme remboursée, dans la limite de 3 % du capital restant dû, et votre contrat peut prévoir moins.
Les aides à l'accession
Selon votre situation, un prêt à taux zéro, un prêt Action Logement ou un prêt d'épargne logement peuvent compléter votre financement. Ces prêts aidés réduisent le coût moyen du crédit, car une partie de la somme est empruntée à taux nul ou réduit. Les conditions de ressources, de zone et de type de logement évoluent régulièrement : vérifiez votre éligibilité sur service-public.fr ou auprès de votre banque avant de monter votre plan de financement.
Les frais à prévoir en plus
- Frais de notaire : environ 7 % à 8 % dans l'ancien, 2 % à 3 % dans le neuf.
- Garantie : caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque.
- Frais de dossier et de courtage.
- Taxe foncière et charges de copropriété, à intégrer dans votre budget mensuel.
Comment choisir ?
Une durée courte convient si la mensualité reste confortable et que vous conservez une épargne de précaution. Une durée longue facilite l'accès au crédit quand le budget est serré, surtout si vous prévoyez des remboursements anticipés plus tard. Testez vos chiffres avec le simulateur de crédit immobilier et consultez le tableau d'amortissement. Ce guide est informatif ; seule l'offre de prêt de votre banque fait foi.
Faites votre propre calcul
Mensualité, coût du crédit et tableau d'amortissement.
Ouvrir : Simulateur de crédit immobilierQuestions fréquentes
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?
Sur 20 ans, le crédit coûte beaucoup moins cher ; sur 25 ans, la mensualité est plus légère. Tout dépend de votre capacité de remboursement.
Quelle mensualité pour 270 000 € sur 25 ans ?
À 3,3 %, environ 1 323 € par mois hors assurance.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?
25 ans en règle générale, jusqu'à 27 ans dans certains cas pour le neuf, selon les normes du HCSF.
Peut-on changer d'assurance emprunteur ?
Oui, à tout moment depuis la loi Lemoine, à garanties équivalentes.
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le TAEG inclut, en plus des intérêts, l'assurance, les frais de dossier et de garantie.