Tabela SAC ou Price: qual é melhor no financiamento imobiliário?
As duas tabelas quitam o mesmo valor, mas de formas bem diferentes. A escolha pode mudar em centenas de milhares de reais o total de juros.
Resumo
- Em R$ 400 mil a 11% ao ano por 30 anos, a Price cobra cerca de R$ 971 mil de juros e o SAC, cerca de R$ 662 mil.
- No SAC, a primeira parcela é maior (cerca de R$ 4.778), mas fica abaixo da Price a partir do nono ano.
- A Price facilita a aprovação por ter parcela inicial menor, mas custa mais no total.
Como funciona a Tabela Price
Na Tabela Price, todas as parcelas têm o mesmo valor. No início, a maior parte de cada parcela paga juros e só uma pequena parte amortiza a dívida. Com o tempo, essa proporção se inverte.
Parcela = F × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
F é o valor financiado, i a taxa mensal e n o número de parcelas.
Como funciona o SAC
No Sistema de Amortização Constante, a parte que abate a dívida é sempre a mesma: o valor financiado dividido pelo número de parcelas. Os juros são calculados sobre o saldo, que cai todo mês, então as parcelas começam mais altas e vão diminuindo.
Amortização = F ÷ n
Parcela do mês = Amortização + Saldo devedor × i
Para comparar, usamos o mesmo financiamento: R$ 400.000 a uma taxa nominal de 11% ao ano, sem seguros e sem correção monetária.
Parcelas e juros lado a lado
| Prazo e sistema | Primeira parcela | Última parcela | Juros totais |
|---|---|---|---|
| 20 anos, Price | R$ 4.128,75 | R$ 4.128,75 | R$ 590.901 |
| 20 anos, SAC | R$ 5.333,33 | R$ 1.681,94 | R$ 441.833 |
| 30 anos, Price | R$ 3.809,29 | R$ 3.809,29 | R$ 971.346 |
| 30 anos, SAC | R$ 4.777,78 | R$ 1.121,30 | R$ 661.833 |
- Tabela Price
- Tabela SAC
Ver os dados
| Prazo | Tabela Price | Tabela SAC |
|---|---|---|
| 20 anos | R$ 590.901 | R$ 441.833 |
| 30 anos | R$ 971.346 | R$ 661.833 |
Em 30 anos, o SAC economiza cerca de R$ 309 mil em juros. Em 20 anos, a economia é de cerca de R$ 149 mil. O motivo é simples: no SAC a dívida cai mais rápido desde o início, e os juros incidem sobre um saldo menor.
Como as parcelas evoluem
O gráfico mostra a primeira parcela de cada ano no financiamento de 30 anos. A parcela do SAC começa quase R$ 970 acima da Price, mas cai todos os meses.
- Tabela SAC
- Tabela Price
Ver os dados
| Ano | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| 1 | R$ 4.778 | R$ 3.809 |
| 6 | R$ 4.167 | R$ 3.809 |
| 11 | R$ 3.556 | R$ 3.809 |
| 16 | R$ 2.944 | R$ 3.809 |
| 21 | R$ 2.333 | R$ 3.809 |
| 26 | R$ 1.722 | R$ 3.809 |
| 30 | R$ 1.233 | R$ 3.809 |
Por volta do nono ano, a parcela do SAC fica abaixo da Price e continua caindo até pouco mais de R$ 1.100. Na Price, você paga cerca de R$ 3.809 até o fim.
Quando a Price faz sentido
- Aprovação de crédito: como os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda, a parcela inicial menor da Price pode ser a diferença entre aprovar ou não.
- Orçamento previsível: parcelas iguais facilitam o planejamento, principalmente se a renda deve crescer.
- Amortizações extras: quem pretende usar FGTS ou bônus para amortizar pode compensar parte dos juros maiores.
Quando o SAC é melhor
- A renda comporta a parcela inicial maior com folga.
- Você quer pagar menos juros e reduzir o saldo devedor mais rápido.
- Você pretende vender ou refinanciar o imóvel em alguns anos, já que o saldo devedor estará menor.
Atenção à correção monetária
Muitos contratos somam TR ou IPCA à taxa de juros. Nesse caso, as parcelas e o saldo são corrigidos ao longo do tempo, e os valores reais ficam diferentes dos desta simulação. No SAC corrigido, as parcelas podem cair mais devagar. Compare sempre o Custo Efetivo Total (CET), que inclui juros, seguros e tarifas.
Amortizar para economizar
Qualquer que seja a tabela, amortizar no início do contrato traz a maior economia. Você pode escolher reduzir o prazo ou o valor das parcelas; reduzir o prazo costuma economizar mais juros. O FGTS pode ser usado para isso, respeitando as regras do Sistema Financeiro da Habitação e o intervalo mínimo entre usos.
Portabilidade de crédito
Se outro banco oferecer uma taxa menor, você pode levar o financiamento para ele sem custo de portabilidade, mantendo o saldo devedor e o prazo restante. Antes de pedir, compare o CET das duas propostas e verifique se a nova instituição permite escolher entre SAC e Price. Mesmo uma redução de meio ponto percentual na taxa pode representar dezenas de milhares de reais ao longo de um contrato longo.
Outros custos da compra
Além das parcelas, reserve dinheiro para a entrada, o ITBI, a escritura e o registro, a avaliação do imóvel e os seguros obrigatórios. Esses gastos iniciais podem representar alguns pontos percentuais do valor do imóvel e não costumam ser financiados.
Faça a sua simulação
O simulador de financiamento imobiliário calcula a parcela pela Price e mostra a tabela de amortização ano a ano. Use também o simulador do seu banco para ver os números com SAC, seguros e correção. Este guia é informativo; a proposta oficial do banco é o que vale.
Faça a sua simulação
Parcela mensal, juros totais e tabela de amortização.
Abrir: Simulador de financiamento imobiliárioPerguntas frequentes
Qual é melhor, SAC ou Price?
O SAC cobra menos juros no total; a Price tem parcelas iniciais menores. O melhor depende da sua renda e dos seus planos.
Por que a parcela do SAC diminui?
Porque a amortização é fixa e os juros são calculados sobre um saldo que cai todo mês.
Quanto se economiza com o SAC?
Em R$ 400 mil a 11% ao ano por 30 anos, cerca de R$ 309 mil em juros, sem considerar correção monetária.
Posso mudar de Price para SAC depois?
Em alguns casos, por renegociação ou portabilidade. Consulte o seu banco.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim, respeitando as regras do SFH e o intervalo mínimo entre usos.