Baufinanzierung: 20, 25 oder 30 Jahre Laufzeit im Vergleich
Eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Zinskosten deutlich. Die Zahlen zeigen, worauf es bei der Wahl ankommt.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei 320.000 € und 3,6 % kosten 30 Jahre rund 203.800 € Zinsen, 20 Jahre nur rund 129.400 €.
- Nach 10 Jahren Zinsbindung sind bei 30 Jahren Laufzeit noch rund 248.600 € offen.
- Eine Anfangstilgung von 3 % statt 2 % verkürzt die Laufzeit bei 3,6 % von rund 29 auf 22 Jahre.
So berechnet sich die Rate
Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Sie besteht aus Zinsen auf die Restschuld und einem Tilgungsanteil, der mit der Zeit wächst.
Rate = K × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
K ist der Darlehensbetrag, i der Monatszins (Sollzins ÷ 12 ÷ 100) und n die Anzahl der Raten.
Für den Vergleich nutzen wir durchgehend dasselbe Darlehen: 320.000 € zu 3,6 % Sollzins, also ein Kaufpreis von 400.000 € mit 20 % Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten sind dabei aus eigenen Mitteln bezahlt.
Rate und Zinskosten je nach Laufzeit
| Laufzeit | Monatsrate | Zinskosten | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 1.872,36 € | 129.366 € | 188.451 € |
| 25 Jahre | 1.619,21 € | 165.763 € | 224.952 € |
| 30 Jahre | 1.454,87 € | 203.751 € | 248.648 € |
| 35 Jahre | 1.341,14 € | 243.278 € | 265.045 € |
- Zinskosten
Daten anzeigen
| Laufzeit | Zinskosten |
|---|---|
| 20 Jahre | 129.366 € |
| 25 Jahre | 165.763 € |
| 30 Jahre | 203.751 € |
| 35 Jahre | 243.278 € |
Jede zusätzliche fünf Jahre kosten rund 36.000 € bis 40.000 € mehr Zinsen, während die Rate immer weniger sinkt. Von 30 auf 35 Jahre spart man monatlich nur noch rund 114 €.
Warum lange Laufzeiten teuer sind
Zinsen fallen immer auf die Restschuld an. Im ersten Monat zahlen Sie 960 € Zinsen. Bei 30 Jahren Laufzeit bleiben von 1.454,87 € Rate also nur knapp 495 € für die Tilgung. Die Schuld sinkt deshalb anfangs sehr langsam.
- 30 Jahre Laufzeit
- 25 Jahre Laufzeit
- 20 Jahre Laufzeit
Daten anzeigen
| Jahr | 30 Jahre Laufzeit | 25 Jahre Laufzeit | 20 Jahre Laufzeit |
|---|---|---|---|
| 0 | 320.000 € | 320.000 € | 320.000 € |
| 5 | 287.521 € | 276.735 € | 260.121 € |
| 10 | 248.648 € | 224.952 € | 188.451 € |
| 15 | 202.120 € | 162.972 € | 102.670 € |
| 20 | 146.431 € | 88.789 € | 0 € |
| 25 | 79.777 € | 0 € | 0 € |
| 30 | 0 € | 0 € | 0 € |
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
In Deutschland wird der Zins meist für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Danach verhandeln Sie für die Restschuld neu. Bei 30 Jahren Laufzeit sind nach 10 Jahren noch rund 248.600 € offen, also fast 78 % des Darlehens. Steigen die Zinsen bis dahin, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Wer dieses Risiko begrenzen möchte, wählt eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung. Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen mit längerer Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen.
Anfangstilgung statt Laufzeit
Banken rechnen oft nicht mit einer festen Laufzeit, sondern mit einer anfänglichen Tilgung. Bei 3,6 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Rate rund 1.493 €; die volle Rückzahlung dauert dann rund 29 Jahre, und nach 10 Jahren bleiben etwa 243.100 € offen. Mit 3 % Anfangstilgung steigt die Rate auf 1.760 €, das Darlehen ist aber schon nach rund 22 Jahren getilgt. Viele Berater empfehlen mindestens 2 % Anfangstilgung.
Was ein höherer Zins bedeutet
Liegt der Sollzins bei 4,6 % statt 3,6 %, steigt die Rate bei 30 Jahren von 1.454,87 € auf rund 1.640 €, also um etwa 186 € im Monat. Über die Laufzeit summiert sich das auf mehr als 66.000 €. Deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Angebote, auch über Vermittler.
Sondertilgungen nutzen
Da zu Beginn der größte Teil der Rate aus Zinsen besteht, sparen frühe Sondertilgungen besonders viel. Vereinbaren Sie ein kostenloses Sondertilgungsrecht, häufig 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Auch ein Tilgungssatzwechsel kann sinnvoll sein, wenn Ihr Einkommen steigt.
Ein Blick auf das Haushaltsbudget
Nach der Faustregel, dass die Rate höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens betragen sollte, braucht ein Haushalt für 1.454,87 € Monatsrate mindestens rund 4.365 € netto. Bei 20 Jahren Laufzeit wären es für 1.872,36 € schon etwa 5.620 €. Rechnen Sie außerdem Rücklagen für Instandhaltung ein, gerade bei älteren Häusern, denn Dach, Heizung oder Fenster verursachen früher oder später größere Ausgaben.
Forward-Darlehen und Bereitstellungszinsen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die Konditionen für die Anschlussfinanzierung bis zu mehrere Jahre im Voraus sichern, meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Beim Neubau sollten Sie zudem auf Bereitstellungszinsen achten: Banken berechnen sie, wenn das Darlehen nach einer zinsfreien Frist noch nicht vollständig abgerufen wurde. Eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit kann bei Bauverzögerungen viel Geld sparen.
Kaufnebenkosten und Förderung
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 % bis 2 %.
- Makler: bei Wohnimmobilien oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Förderung: KfW-Programme und regionale Förderbanken bieten zinsgünstige Darlehen, etwa für Familien oder energieeffiziente Gebäude.
Als Faustregel sollte die Rate höchstens rund ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens betragen.
Nebenkosten beim Hauskauf nicht unterschätzen
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € kommen je nach Bundesland schnell 30.000 € bis 50.000 € an Nebenkosten zusammen. Diese Summe finanzieren Banken ungern mit, weil ihr kein Gegenwert in der Immobilie gegenübersteht. Planen Sie deshalb genügend Eigenkapital ein, bevor Sie sich für eine Laufzeit entscheiden.
Die richtige Wahl
Eine kürzere Laufzeit passt, wenn die Rate bequem tragbar ist und ein Notgroschen bleibt. Eine längere Laufzeit schafft Spielraum, sollte aber mit Sondertilgungen kombiniert werden. Rechnen Sie Ihre Varianten im Baufinanzierungsrechner durch und prüfen Sie die Restschuld im Tilgungsplan. Dieser Ratgeber ersetzt kein individuelles Finanzierungsangebot.
Häufige Fragen
Welche Laufzeit ist bei einer Baufinanzierung sinnvoll?
Die kürzeste Laufzeit, deren Rate Sie bequem tragen können. Längere Laufzeiten sollten mit Sondertilgungen kombiniert werden.
Wie hoch ist die Rate für 320.000 € über 30 Jahre?
Bei 3,6 % Sollzins rund 1.455 € im Monat.
Was ist die Restschuld?
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch nicht getilgt ist und neu finanziert werden muss.
Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
Viele Berater empfehlen mindestens 2 %, besser 3 %, wenn es das Budget erlaubt.
Kann ich ein Darlehen vorzeitig kündigen?
Nach § 489 BGB ist das zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist möglich.