Formel der Annuität
Rate = K × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
K ist der Darlehensbetrag, i der Monatszins (Sollzins ÷ 12 ÷ 100) und n die Anzahl der Monatsraten.
Der Rechner ermittelt die Rate für eine vollständige Tilgung innerhalb der gewählten Laufzeit.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €
Bei 20 % Eigenkapital beträgt das Darlehen 320.000 €. Mit 3,6 % Sollzins und 30 Jahren Laufzeit liegt die Rate bei rund 1.455 € im Monat, die Zinskosten bei etwa 203.750 €. Mit 500 € Grundsteuer und 400 € Wohngebäudeversicherung im Jahr steigen die monatlichen Kosten auf rund 1.530 €.
20 oder 30 Jahre?
Über 20 Jahre steigt die Rate auf rund 1.872 €, die Zinskosten sinken aber auf etwa 129.370 €. Das spart über 74.000 €.
Sollzinsbindung und Anfangstilgung
In Deutschland wird der Zins meist für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Banken rechnen oft mit einer Anfangstilgung von 2 % bis 3 %. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterfinanziert wird. Den Stand nach 10 oder 15 Jahren sehen Sie im Tilgungsplan unten in der Spalte Restschuld.
Kaufnebenkosten einplanen
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %.
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 % bis 2 %.
- Maklerprovision: falls anfallend, häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Viele Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Als Faustregel sollte die Rate höchstens etwa ein Drittel des Nettoeinkommens betragen.
Sondertilgungen
Zu Beginn besteht die Rate überwiegend aus Zinsen. Sondertilgungen in den ersten Jahren sparen deshalb am meisten. Vereinbaren Sie ein Sondertilgungsrecht, etwa 5 % pro Jahr.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate für 250.000 € Darlehen?
Bei 3,6 % und 30 Jahren rund 1.137 € im Monat. Geben Sie Ihre Konditionen für den genauen Wert ein.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins betrifft nur die Zinsen; der Effektivzins enthält weitere Kosten und ermöglicht den Vergleich von Angeboten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Empfohlen sind mindestens die Kaufnebenkosten, besser 20 % des Kaufpreises.
Warum zahle ich anfangs vor allem Zinsen?
Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, die zu Beginn am höchsten ist.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Sie verhandeln eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld, zum Beispiel per Forward-Darlehen.
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