Hipoteca a 25 o 30 años: cuánto pagas realmente de intereses
Alargar el plazo baja la cuota, pero multiplica lo que acabas pagando al banco. Estos números te ayudan a elegir con criterio.
Lo más importante
- Con 200.000 € al 3 %, a 30 años pagas unos 103.555 € de intereses; a 20 años, unos 66.200 €.
- Pasar de 30 a 25 años sube la cuota unos 105 € al mes y ahorra casi 19.000 €.
- Tras 10 años de una hipoteca a 30, aún debes alrededor del 76 % del préstamo.
Cómo se calcula la cuota
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: cuotas iguales en las que cada mes pagas los intereses del periodo y el resto amortiza capital.
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
C es el capital, i el interés mensual (TIN ÷ 12 ÷ 100) y n el número de cuotas.
Para comparar, usamos siempre el mismo préstamo: 200.000 € a un tipo fijo del 3 %, lo que queda tras aportar el 20 % de una vivienda de 250.000 €.
Cuota e intereses según el plazo
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 1.381,16 € | 48.609 € |
| 20 años | 1.109,20 € | 66.207 € |
| 25 años | 948,42 € | 84.527 € |
| 30 años | 843,21 € | 103.555 € |
- Intereses totales
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| Plazo | Intereses totales |
|---|---|
| 15 años | 48.609 € |
| 20 años | 66.207 € |
| 25 años | 84.527 € |
| 30 años | 103.555 € |
Cada cinco años adicionales suben los intereses entre 17.600 € y 19.000 €. En cambio, la cuota baja cada vez menos: de 25 a 30 años solo se reduce unos 105 € al mes.
Por qué un plazo largo encarece tanto
Los intereses se calculan sobre el capital pendiente. En el primer mes de la hipoteca a 30 años, de los 843 € de cuota unos 500 € son intereses y solo 343 € reducen la deuda. En la hipoteca a 15 años, en cambio, se amortizan unos 881 € desde el primer mes.
- Hipoteca a 30 años
- Hipoteca a 25 años
- Hipoteca a 15 años
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| Año | Hipoteca a 30 años | Hipoteca a 25 años | Hipoteca a 15 años |
|---|---|---|---|
| 0 | 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € |
| 5 | 177.813 € | 171.011 € | 143.036 € |
| 10 | 152.040 € | 137.337 € | 76.865 € |
| 15 | 122.101 € | 98.220 € | 0 € |
| 20 | 87.324 € | 52.782 € | 0 € |
| 25 | 46.927 € | 0 € | 0 € |
| 30 | 0 € | 0 € | 0 € |
Tras 10 años, quien eligió 30 años todavía debe unos 152.000 €, el 76 % del préstamo. Quien eligió 25 debe unos 137.300 €. Esto importa si piensas vender la vivienda o cambiar de banco antes de terminar.
Fija, variable o mixta
En una hipoteca fija la cuota no cambia nunca. En una variable se revisa, normalmente cada seis o doce meses, según el Euríbor más un diferencial. En una mixta hay unos años iniciales a tipo fijo y después variable. Con la variable, conviene comprobar qué pasaría si el tipo subiera: en nuestro ejemplo a 30 años, pasar del 3 % al 4 % elevaría la cuota de 843 € a unos 955 €.
Amortizar anticipadamente
Como al principio casi toda la cuota son intereses, cada euro que amortizas pronto ahorra mucho. Puedes elegir reducir la cuota o el plazo; reducir plazo suele ahorrar más intereses. La Ley de Crédito Inmobiliario limita las comisiones por amortización anticipada, pero revisa tu contrato para conocer las condiciones exactas.
Gastos que no aparecen en la cuota
- Entrada: los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación.
- Impuestos de compra: ITP en vivienda usada, o IVA y AJD en obra nueva, según la comunidad autónoma.
- Tasación, seguros y vinculaciones: seguro de hogar obligatorio y, a veces, seguro de vida o domiciliación de nómina para conseguir mejor diferencial.
- IBI y comunidad: gastos anuales que conviene sumar al presupuesto mensual.
Ten en cuenta también las bonificaciones: muchos bancos rebajan el diferencial si contratas productos vinculados, como seguros o tarjetas. Calcula su coste anual y súmalo a la cuota, porque a veces una hipoteca sin vinculaciones y con un tipo algo mayor sale más barata en total.
Como referencia, muchos bancos prefieren que la cuota no supere el 30 % a 35 % de los ingresos netos del hogar.
Un ejemplo con ingresos
Si el banco pide que la cuota no supere el 35 % de los ingresos netos, una cuota de 948 € a 25 años exige ingresar al menos unos 2.710 € netos al mes. A 30 años, con 843 € de cuota, bastarían unos 2.410 €. Por eso muchas familias alargan el plazo para que el banco apruebe la operación, aunque luego amorticen antes cuando mejoran sus ingresos.
Cambiar de banco o subrogar
Si tu banco no mejora las condiciones, puedes llevar la hipoteca a otra entidad mediante una subrogación, o novarla con tu propio banco para cambiar el tipo o el plazo. Antes de hacerlo, compara el ahorro en intereses con los gastos de la operación y con la comisión de cambio de tipo que pueda figurar en tu contrato.
¿Qué plazo elegir?
El plazo corto conviene si la cuota es cómoda y tienes un colchón de ahorro. El largo da margen si tus ingresos son ajustados o variables, especialmente si luego amortizas cuando puedas. Muchos compradores eligen 25 años como punto intermedio.
Prueba tus propios números en la calculadora de hipoteca y revisa el cuadro de amortización anual. Esta guía es informativa; pide siempre la oferta vinculante y la FEIN a tu banco antes de firmar.
Calcula tus propios números
Cuota mensual, intereses totales y cuadro de amortización.
Abrir la Calculadora de hipotecaPreguntas frecuentes
¿Es mejor una hipoteca a 25 o a 30 años?
A 25 años pagas menos intereses y terminas antes; a 30, la cuota es más baja. Depende de lo cómoda que te resulte la cuota.
¿Cuánto pago al mes por 200.000 € a 30 años?
Al 3 %, unos 843 € al mes.
¿Cuántos intereses se pagan en una hipoteca de 200.000 €?
Al 3 %, unos 84.500 € a 25 años y unos 103.550 € a 30 años.
¿Conviene amortizar reduciendo cuota o plazo?
Reducir plazo suele ahorrar más intereses; reducir cuota da más margen mensual.
¿Qué porcentaje financian los bancos?
Normalmente hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda habitual.